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房产纠纷

房产的各种价格你知道吗?

1、房价

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,即房价:土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式:要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动,成交价格是供需双方博弈后的结果,申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格,而申报价格质量非常差。

2、租赁价格

租赁价格常称租金,在土地场合称地租,在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金(或称协议租金)、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

3、抵押价格

抵押价格,是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性,抵押价格的评估应基于:

(1)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售,不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低,有所谓“宁估其少,勿估其多,具有保守性”。从理论上讲,抵押价格评估是一种预期价格的评估。

(2)避免贷款人承担任何不必要的风险。所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值,即:

抵押价格=预期价值一处置税费

这样,在抵押贷款中借款人即使无力偿还,贷款人的款项仍然是有保障的,因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。

4、课税价格?

课税价格是指政府为课征赋税,由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何,要视课税政策而定。

5、征用价格

征用价格,是为政府征收房地产补偿而评定的价格。

6、拍卖价格

房地产的拍卖价格,是指采用拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格。

7、招标价格

房地产的招标价格,是指采用招标方式交易(或出让)房地产的成交价格。

8、协议价格

房地产的协议价格,是指采用协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。

9、基准地价

城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。

10、标定地价

标定地价是指一定时期和一定条件下,能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

11、房屋重置价格

房屋重置价格,简单地说,是假设房屋在估价时点重新建造时,必要的建造费用加平均利润。具体地说,是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。

12、底价

底价,是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格,亦称起叫价格(简称起价),若低于这个价格则可不出售。

13、期望价

期望价,一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%,即可视为期望价。

14、补地价

补地价,是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途,或增加容积率,或转让、出租、抵押划拨土地使用权,或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说,补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额,即:

补地价=改变用途后的地价一改变用途前的地价

对于增加容积率来说,补地价的数额可用下列公式计算:

补地价:[(增加后的容积率一NgNg)÷原容积率]xNgNNT~


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